COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Cuando se realiza la adquisición de un inmueble, con constitución de hipoteca, en ocasiones se puede plantear la duda de cuál debe ser el precio que se debe de poner en la correspondiente autoliquidación del ITP y AJD que sea presentada, para así evitar una comprobación por parte de la Administración. Hay tres cantidades que se podrían barajar: Precio de compra, valor de tasación a efectos hipotecarios o valor real del inmueble (previsto por los coeficientes de cada comunidad autónoma).

Las operaciones de compraventa de inmuebles, en este caso con constitución del derecho real de hipoteca, constituyen hecho imponible de la modalidad TPO del ITP y AJD pero presenta la duda de qué valor se ha de tomar a efectos de calcular la base imponible del impuesto.

De conformidad con la doctrina administrativa existente al efecto y, partiendo de que el concepto de valor real es jurídicamente indeterminado, se ha concluido que el valor real en el caso de inmuebles no tiene que coincidir necesariamente con el valor fijado por las partes en la compraventa. Por su parte, el TS lo ha definido como la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre, asimilando por tanto el valor real al valor de mercado.

Con base en lo anterior, a efectos de reflejar un valor correcto en la declaración-liquidación del ITP y AJD, y así tratar de evitar una comprobación de la Administración que implique un incremento de la base imponible, la DGT se decanta por el valor de mercado.

No obstante, como resulta tan difícil determinar el valor real debido a que la ley no establece qué ha de entenderse por dicho concepto ni especifica los parámetros a tener en cuenta, es lógico que en la práctica surjan discrepancias, lo cual promueve las tareas de comprobación por parte de la Administración. Pudiéndose incluso llegar a promoverse la tasación pericial contradictoria para contradecir el valor calculado por aquella.

En cuanto a la comprobación de valor , la legislación estatal prevé la determinación del valor real atendiendo a los criterios publicados por la Administración tributaria, entre los que se encuentra la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (LGT art.57.1.b), en cuyo caso la Administración no puede proceder a comprobar al valor de los bienes. En concreto, en relación con este método, algunas CCAA, en uso de sus competencias, aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del ITP y AJD e ISD, así como las reglas de su aplicación y metodología seguida para su obtención.

Por tanto, si el contribuyente en el valor declarado se ajusta a la valoración resultante de la aplicación de dichos valores publicados, estos resultan vinculantes para la Administración tributaria.


LOURDES GARAU

Asesora fiscal

Publicado el martes, 3 de septiembre de 2019

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