LA USUCAPIÓN

¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?

La usucapión o prescripción adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad por posesión de la cosa durante un tiempo determinado, permitiendo que una persona adquiera un derecho que otra pierde. En este sentido, el Código Civil establece que se trata de uno de los modos de adquirir el dominio y otros derechos reales.

Son susceptibles de prescripción adquisitiva, según dispone el artículo 1936 del Código Civil, todas las cosas que están en el comercio de los hombres.

¿Quién puede usucapir? 

Pueden adquirir bienes y derechos por medio de la prescripción las personas capaces de adquirirlos por los demás modos legítimos.

Por lo que se refiere a los menores e incapacitados, pueden adquirir la posesión de las cosas, necesitando asistencia de sus representantes legítimos para ejercitar los derechos que de la posesión nazcan a su favor.

¿Cuáles son los requisitos de la prescripción adquisitiva? 

La posesión debe ser en concepto de dueño, además de pública, pacífica e ininterrumpida.

• Posesión civil o en concepto de dueño: es el que posee creando la apariencia de ser el titular, comportándose como tal por medio de la realización de actos dominicales. Quien posee en concepto de titular tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título.
• Es importante destacar que la posesión en concepto de dueño conlleva expresamente que no se compute el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el propietario de la cosa. La posesión en concepto distinto de dueño se refiere exclusivamente al animus possidendi, reconociéndose que el derecho real de propiedad pertenece a otro.
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• Posesión pública: solamente si es pública se puede crear la apariencia de que el poseedor llevó a cabo en todo momento facultades que eran propias de los titulares del derecho. En este sentido, el poseedor debe exteriorizar por actos ostensibles que posee la cosa o derecho con una razonable y permanente publicidad.
• Posesión pacífica: no afectan a la posesión los actos violentos (artículos 441, 444 y 1941 del Código Civil). De este modo, tanto la adquisición de la posesión, como la continuidad de la misma, ha de haber sido pacífica.
• Para el caso de que el usucapiente mantuviera en algún momento contienda con el verdadero propietario (aunque fuere extrajudicial), la posesión dejaría de ser pacífica, produciéndose además una interrupción en la misma.
• Posesión ininterrumpida: la posesión debe ser continuada, sin haberse perdido durante el plazo establecido legalmente para la prescripción adquisitiva. Puede producirse la pérdida de la posesión en los siguientes casos:
• Por abandono de la cosa: al no constituir negocio jurídico, sino mero acto material, no necesita más capacidad que la natural de entender y querer, y no irá necesariamente asociado al apoderamiento por otra persona distinta.
• La pérdida se produce por la desposesión animo et corpore.
• Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito: lo cual conlleva la desaparición simultánea del corpus y el animus posesorios.
• Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.
• Por la posesión de otro, aun cuando sea contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.
• Se trata de una modalidad involuntaria de pérdida de la cosa y, a los efectos de la usucapión, suponiendo que ni uno ni otro fueran los titulares legítimos de la cosa, contaremos ese año dentro de los plazos prescriptivos, o a favor del despojado si logra recuperar la posesión que perdió (466 CC), o a favor del nuevo si tal cosa no llega a suceder.

Algunos de estos requisitos no tienen por qué concurrir en la usucapión extraordinaria, como se comentará a continuación.

¿Qué clases de posesión podemos encontrar?

Antes de hablar de plazos de adquisición, debemos diferenciar entre la posesión ordinaria y extraordinaria:

• Ordinaria o de buena fe: se reputa poseedor de buena fe (artículo 433 del Código Civil) al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. La buena fe (1950) del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.
• La buena fe posesoria no es solo la creencia en la titularidad del transmitente, sino la creencia de que la titularidad que uno tiene es justa y cualifica su posesión habilitándole en Derecho para los actos que realiza, pero cuando de lo que se trata es de adquirir por usucapión la cosa o derecho, el error que pueda padecer el adquirente en relación con el título es absolutamente irrelevante. Para ello, deberá tenerse un justo título, es decir, cualquier documento que resulte suficiente para transmitir el bien o derecho.
• Extraordinaria o de mala fe: se reputa poseedor de mala fe quien, poseyendo en concepto de dueño, pública, pacíficamente y de manera continuada, sabe que no tiene derecho a poseer (que recibió la cosa de quien no era su dueño o tomó posesión originariamente de la cosa que tenía dueño) o lo hace con base en un título nulo.
• Faltando la buena fe y/o el justo título, no contará el poseedor con más protección que la que le pueda otorgar la usucapión extraordinaria, siendo su posesión, mientras tanto, completamente vulnerable.

Dado que en la usucapión extraordinaria no se exige que medie buena fe ni justo título, los requisitos de esta forma de usucapión se endurecen en cuanto al plazo de posesión requerido.

¿Cuáles son los plazos para usucapir?

Para la usucapión ordinaria, la Ley establece un plazo de:

• Tres años para adquirir por usucapión bienes muebles.
• Diez años para adquirir por usucapión bienes inmuebles entre presentes.
• Veinte años para adquirir por usucapión bienes inmuebles entre ausentes.

Para la usucapión extraordinaria, la Ley establece un plazo de:

• Seis años para adquirir por usucapión bienes muebles.
• Treinta años para adquirir por usucapión bienes inmuebles.

Núria Femenias

Abogada