TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES

Se produjo en la modificación del artículo 314 del RDL 4/2015 un cambio radical en la redacción y filosofía del artículo, cambiando la óptica de aplicación objetiva y automática por una visión subjetiva de la operación, en concreto:

En el apartado primero siguió declarando exentas las transmisiones de valores, no sólo en cuanto se refiere al IVA, sino también al ITP.

No obstante, en su apartado segundo se dice que “tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, cuando mediante tales transmisiones de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores”.

De este modo, podemos preguntarnos ¿cuándo, en una transmisión de valores, se pretende eludir el pago del tributo?, ¿hay algún dato objetivo para determinarlo? En este sentido, el propio apartado segundo nos indica lo siguiente (prácticamente reproduciendo el antiguo artículo 108 LMV):

“se entenderá, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago del impuesto correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes supuestos:

a) Cuando se obtenga el control de una entidad cuyo activo esté formado en al menos el 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.

b) Cuando se obtenga el control de una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.

c) Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.”

Así, las claves para la aplicación de este artículo son:

• Si la sociedad de la que adquiero los valores tiene o no tiene actividad empresarial real, y
• Cuál es la intencionalidad de la adquisición de esas acciones/participaciones, ¿participar en la empresa invirtiendo en su capital o, por el contrario, comprar lo que hay en la sociedad (un inmueble, por ejemplo)?

En función del nuevo artículo 314:

• Si la sociedad tuviera actividad empresarial y se pretendiera participar en la misma, el negocio estaría exento de IVA e ITP.
• Si, por el contrario, no hubiera una actividad real empresarial y lo que se pretendiera fuere adquirir el inmueble, se tributaría por ITP -o, en su caso, por IVA- en la proporción de la compra.

Núria Femenias

Abogada